Sans surprise, Paris est hors catégorie, mais dans l’ensemble des grandes villes, le pouvoir immobilier des ménages a nettement reculé depuis cinq ans

 

 

En s’appuyant sur des dizaines de milliers d’annonces, Bien’ici, la plateforme d’nnonces immobilières, mesure le pouvoir immobilier réel des ménages dans les 11 plus grandes villes françaises, du studio au T5. L’étude montre une France des grandes villes très contrastée, avec un Paris toujours très largement hors catégorie, loin devant Nice, Lyon ou Bordeaux, tandis que Toulouse, Nantes ou Rennes restent relativement plus accessibles. En réalisant un focus sur les 3-pièces, elle révèle surtout qu’en cinq ans il faut désormais beaucoup plus de revenus pour louer ou acheter la même surface (*1).

Cela permet de répondre concrètement à une question que se posent tous les Français : « Avec les revenus de mon foyer, dans quel type de logement puis-je habiter dans les 11 plus grandes villes de France, et vaut-il mieux louer ou acheter ? ».

 

De fortes disparités entre les grandes villes

 

Le classement confirme une France des grandes villes avec des écarts de pouvoir immobilier qui peuvent aller du simple au triple selon la ville et le type de logement.

• Paris reste de loin intouchable : pour louer un 2 pièces, il faut par exemple autour de 5 000€ de revenus mensuels, quand un ménage peut accéder au même type de logement avec environ 2 000 – 2 150 € à Toulouse, Nantes ou Rennes. À revenus identiques, un foyer qui ne peut se permettre qu’un studio à Paris peut souvent viser un 3 pièces, voire davantage, dans ces métropoles plus accessibles.

• Nice, Lyon et Bordeaux forment le peloton des villes les plus exigeantes après Paris : en location comme à l’achat, les revenus nécessaires pour un logement familial y dépassent systématiquement la barre des 4 100 – 5 000 € pour un 4 pièces. À Nice, il faut par exemple plus de 8 650€ de revenus mensuels pour acheter un T4 dans l’ancien.

• À l’inverse, Nantes et Rennes apparaissent comme les métropoles les plus accessibles : pour un T4 ancien, les revenus nécessaires restent généralement contenus entre 4 300 et 4 700 €, ce qui permet à davantage de ménages d’envisager un projet d’accession.

 

Ce classement offre ainsi aux ménages un outil de comparaison très concret pour objectiver leurs choix : rester locataire dans une ville très chère, devenir propriétaire dans une métropole plus accessible, ou arbitrer entre surface et localisation.

 

Focus sur les T3 : le baromètre du pouvoir immobilier urbain

 

Au sein de cette étude globale, Bien’ici a choisi de mettre un coup de projecteur sur les 3-pièces (T3), pour deux raisons : le T3 est l’une des typologies les plus présentes à la location dans les grandes villes et l’un des formats les plus achetés par les ménages, notamment en primo-accession. Le T3 devient ainsi un thermomètre très parlant du pouvoir immobilier.

En décembre 2025, pour louer un T3, il faut :

• autour de 7 250 € de revenus mensuels à Paris,

• entre 3 400 et 4 000 € dans la plupart des grandes métropoles,

• et environ 2 650–2 700 € à Toulouse, Nantes ou Rennes.

 

Pour acheter un T3 dans l’ancien, la marche est encore plus haute :

• près de 9 700 € de revenus nécessaires à Paris ;

• plus de 5 500 € à Nice ;

• alors que plusieurs grandes villes (Toulouse, Nantes, Marseille, Rennes…) restent autour de 3 400 à 3 700 € pour un T3 ancien.

Dans le neuf, l’écart se creuse davantage : à Paris, l’achat d’un T3 n’est accessible qu’aux foyers dépassant 13 000 € de revenus mensuels, quand la plupart des autres villes se situent plutôt entre 3 600 et 6 200 €.

 

 

Un budget qui grimpe fortement en cinq ans

 

Bien’ici a comparé les revenus nécessaires pour un T3 en décembre 2020 et en décembre 2025. Le constat est clair : pour le même logement, il faut aujourd’hui beaucoup plus de revenus.

 

• Pour louer un T3, la hausse des revenus exigés varie de +17 % à +26 % selon les villes.

– À Paris, il faut désormais +21 % de revenus en plus, soit +1 248 € par mois, pour louer le même T3 qu’il y a cinq ans.

– Nice, Toulouse ou Rennes affichent des hausses de l’ordre de +23 à +26 %.

 

• Pour acheter un T3 dans l’ancien, la progression est elle aussi marquée : de +8 % à plus de +30 % selon les métropoles.

– avec un record à Nice, où les revenus nécessaires ont augmenté de 37 %, soit plus de 1 400 € de revenus mensuels supplémentaires pour accéder au même T3 ancien.

– Lyon fait figure d’exception, avec des revenus quasiment stables pour l’achat d’un T3 ancien, quand d’autres villes comme Marseille, Lille, Strasbourg ou Toulouse demandent plus de 20 % de revenus supplémentaires.

En résumé, à logement identique, le pouvoir de vivre immobilier des ménages s’est nettement contracté en cinq ans.

David Benbassat, Président de Bien’ici souligne qu’«avec cette étude, notre ambition est de donner aux ménages des repères simples et comparables pour éclairer leurs choix de logement et de projet immobilier, qu’ils soient locataires, accédants à l’ancien ou au neuf. En regardant du studio au T5, puis en zoomant sur les 3 pièces, notre étude montre deux réalités. D’abord, les écarts entre grandes villes restent considérables : à revenus identiques, on ne vit pas du tout dans le même logement selon que l’on habite Paris, Nice, Toulouse ou Rennes. Ensuite, en cinq ans, le revenu nécessaire pour trouver un lieu de vie a fortement progressé que ce soit pour la location ou l’acquisition ».

 

*1 Annexe Méthodologie :

Pour rendre les données du marché́ concrètes et parlantes, nous avons créé́ un profil de référence : le Ménage Témoin ayant un revenu mensuel de 4 500 € (2,5 fois le smic brut) pour un logement référence T3.

• Budget Logement : ce ménage s’est vu attribuer un budget logement maximal de 1 500 € par mois (soit 1/3 de ses revenus) pour l’achat ou la location.

• Capacité d’Emprunt : en appliquant un taux d’intérêt de 3,2% sur 25 ans, nous avons déterminé́ leur capacité d’acquisition maximale à 309 483 € (soit une mensualité́ de 1 500€ correspondant à 1/3 des revenus).

• Objectif : l’objectif était de déterminer, pour chaque ville, si ce ménage peut prétendre à l’achat ou à la location d’un logement de 3 pièces (T3).

 

 

À propos de Bien’ici

Acteur de la recherche immobilière, Bien’ici facilite la quête d’un logement en la considérant comme fondatrice d’un projet de vie. Sa principale force réside dans sa capacité à mieux répondre aux attentes des particuliers et à mieux servir les intérêts des professionnels de l’immobilier. La plateforme propose une technologie inédite de cartographie 3D qui permet la localisation immédiate des biens et l’accès à des informations précieuses sur son environnement (transports, temps de trajet, commerces, écoles, etc.), offrant aux utilisateurs une expérience de recherche unique et innovante et générant, in fine, gain de temps et d’efficacité pour les professionnels. Imaginé en 2015 par les Professionnels de l’immobilier, Bien’ici propose des annonces sur l’ensemble du territoire français, regroupant le neuf et l’existant, la vente comme la location. Bien’ici est disponible sur tous les supports